일반상업지역을 통해 건축할수 없는 건축물은(일반상업지역의 건폐율과 용적률)
광장동 광장 극동 1차, 광장 극동 2차 아파트 대지지분을 확인해봅니다. 얼마 전 1차 정밀안전진단 통과가 되지 않아서 이슈가 한번 되었던 곳인데 워낙 입지가 좋은 곳이고 인근에서 선호되는 아파트이자 주거지입니다. 보니 가격의 변화는 크게 없는 편입니다. 또한 거래도 지속해서 되고 있음. 더불어 새로운 정부에서 안전진단의 평가기준 정도는 변경할 듯 하니 시간이 해결해 줄 곳이라 생각합니다. 광남중고 학군으로 저명한 곳이기도 합니다. 학원가도 생각보다.
많은 지역. 지도로 살펴보시면 위치는 아래와 같다. 5호선 광나루역 3번 출구에 바로 붙어있고, 인근 리딩단지인 광장 힐스테이트가 준신축임에도 높은 호가2325억와 실거래가를 유지하고 있으므로 준수한 주거지임은 이미 인정받은 곳이라 볼 수 있어요.
용적률Floor Area Ratio 뜻
용적률이란 전체 대지면적에서 지하층을 제외한 각 층의 바닥면적 총합이 차지하는 비율입니다. 예를 들어 전체 대지공간이 100에 들어선 3층 건물이 있다고 가정해 봅시다. 3층 건물이 각 층마다. 50라면 바닥면적의 총합은 150가 되겠죠? 이에 따라 용적률은 150. 용적률을 계산할 때 지하층은 제외되고, 오직 지상 건축물의 면적만을 따집니다. 이곳에서 또다시 지상 건축물이라고 하더라도 주차용, 주민 공동시설, 피난 안전 구역은 제외합니다.
재건축에 유리한 용적률과 건폐율
재건축 대상이 되는 건설 아파트는 통상 용적률과 건폐율이 낮을 수록 수익성 면에서 유리합니다. 재건축으로 용적률과 건폐률을 높여 건물을 위로 높이거나 가로로 넓혀 세대 수 확보 이전 세대수 외 신규 일반 분양 물량을 늘릴 수 있기 때문입니다.
– 일반적으로 업계에서 재건축이 가능하다고 보는 용적률 상한선은 200% 입니다. 200% 보다. 더 높아지면 재건축으로 인한 사업성이 낮아서 리모델링이 더 유리하다고 봅니다.
1 용적률과 대지면적은 어디서 확인할까?
사업성이 좋다는 것은 1 급속도로 사업이 진행되고 2 용적률이 낮고 3 대지지분이 큰 곳입니다. 급속도로 사업이 전개과정 될 곳은, 해당 지역에서 시 단위 재건축 연한이 도래했고 구역지정이 먼저 전개과정 될 곳으로 손품을 팔아서 찾아봅니다. 재건축 연한은 30년으로 호갱노노를 통해 건축연한 필터링으로 찾을 수 있겠죠. 그리고 해당지역에서 재건축 구역지정 된 단지들이 많습니다.면 그 중 가장 먼저 지정된 단지들을 살펴봅니다.
용적률이 낮은 곳도 호갱노노로 쉽게 확인 가능합니다. 용적률이 표기되어 있지 않은 단지들도 가끔 보이는데, 쉽게 계산이 가능합니다. 용적률 해당 단지의 건물 연면적 해당 단지의 땅면적, 이렇게 용적률을 구해볼 수도 있습니다. 대지지분은 아실을 통해 쉽게 확인 가능합니다.
신규 일반 분양이 많은 것이 왜 재건축 아파트의 수익성에 좋을까?
비용을 줄이며 신축 아파트를 분양받을 수 있기 때문입니다. 재건축이 진행되면 이전 입주자들은 새로 신축되는 주택을 분양받을 수 있는 조합원 입주권을 부여받습니다. 일반 분양가보다도 더 저렴한 조합원분양가로 분양 받을 수 있으며, 보통 동호수도 유리하게 배정받을 수 있습니다. 그리고 그 외 남는 호수는 신규 입주자에게 분양합니다. 이 때 신규 입주자에게 받은 일반 분양 대금으로 공사 비용을 처리할 수 있습니다.
일반 분양으로 받는 기여 금액이 많아지면, 나중에 조합원으로서 내야 할 분담금을 줄일 수 있습니다. 낮은 조합원분양가와 적은 분담금을 들여 신축 아파트를 얻을 수 있는 것입니다.
용적률건폐율이 낮기만 하면 될까?
1. 소형 평수 재건축 아파트 용적률건폐율이 낮더라도 소형 평수 중심의 아파트는 조심하여야 합니다. 소형 평수 중심의 아파트가 중대형 평수 아파트로 재건축 될 경우, 세대 수가 크게 늘지 않을 수 있습니다. 이 경우 일반 분양 물량이 크게 늘지 않아 조합원 분담금의 부담이 커질 수 있습니다. 일반 물량을 만들어 낼 여유가 적어 사업성이 낮다고 판단되는 경우 재건축이 아닌 리모델링으로 진행되어야 할 수도 있습니다.