경매낙찰 토지에 분묘기지권과 토지에 대한 활용
분묘기지권은 대한민국에서 사망 후 장례를 치르는 곳인 분묘를 소유하기 위한 권리입니다. 한국 문화에서는 조상을 숭배하고 예조를 추모하는 문화가 강하게 존재하기 때문에, 분묘기지권은 굉장히 중요한 권리입니다. 분묘는 보통 땅 위에 건립되며, 해당 땅을 소유하기 위해서는 분묘기지권을 취득해야 합니다. 분묘기지권은 일반적으로 50년부터 최대 60년까지 소유할 수 있으며, 기간이 만료되면 갱신할 수 있습니다. 이 권리는 부동산의 소유권과는 별개의 권리이므로, 해당 땅을 참으로 갖고 있는 사람이라도 분묘기지권을 갖고 있지 않으면 분묘를 건립할 수 없습니다.
분묘기지권은 지역에 따라 가격이 다르며, 일반적으로 땅의 위치와 크기, 경사도, 조성 등이 가격에 영향을 미칩니다. 그러므로 분묘기지권을 구입하려면 상당한 금액이 필요할 수 있습니다.
분묘기지권의 대상
1. 분묘기지권이 성립하기 위하여는 봉분 등 외부에서 분묘의 존재를 인식할 수 있는 형태를 갖추고 있어야 하고, 평장되어 있거나 암장되어 있어 객관적으로 인식할 수 있는 외형을 갖추고 있지 아니한 경우 분묘기지권이 인정되지 아니합니다.
2. 분묘란 그 내부에 사람의 유골, 유해, 유발 등 시신을 매장하여 사자를 안장한 장소를 말하고, 장래의 묘소로서 설치하는 등 그 내부에 시신이 안장되어 있지 않은 것은 분묘라고 할 수 없습니다..
취득시효형 분묘기지권장사법 시행일 기준 2001
타인의 토지에 소유자의 승낙 없이 분묘를 설치한 경우에도 20년간 평온·공연한 그 분묘의 기지를 점유하면 분묘기지권을 시효로 취득하게 됩니다. 이런 취득시효형 분묘기지권은 장사 등에 관한 법률 에 따르면, 그 시행일인 2001. 1. 13. 후에 토지 소유자의 승낙 없이 설치한 분묘의 연고자는 토지 소유자 등에게 토지 사용권이나 그 밖에 분묘의 보존을 위한 권리를 주장할 수 없습니다제27조 제3항, 부칙 제2조. 이하 장사법. 즉, 장사법 시행일 후에 토지 소유자의 승낙 없이 설치한 분묘에 대해서는 분묘기지권의 시효취득을 주장할 수 없게 되었습니다.
취득시효형 분묘기지권 지료청구 시 지료지급 의무
[다수의견] 2000. 1. 12. 법률 제6158호로 모두 개정된 구 장사 등에 관한 법률(이하 lsquo;장사법rsquo;이라 한다)의 시행일인 2001. 1. 13. 이전에 타인의 토지에 분묘를 설치한 다음 20년간 평온ㆍ공연한 분묘의 기지(基地)를 점유함으로써 분묘기지권을 시효로 취득하였더라도, 분묘기지권자는 토지소유자가 분묘기지에 관한 지료를 청구하면 그 청구한 날부터의 지료를 지급할 의무가 있다고 보아야 합니다.
낙찰받은 토지 안에 있는 분묘의 지료청구
2001년 이후에는 시효취득으로 인한 분묘에 대하여 분묘기지권을 인정해 주지 않습니다. 즉 취득시효형 분묘기지권이 성립되지 않습니다만 그밖에 관습법으로 내려오는 분묘기지권은 2017년 대법원, 2020년 헌법재판소에서 법적권리로 인정했습니다. 하지만 법률에 분묘기지권을 인정했으나, 분묘기지권자라도 토지소유자의 지료청구는 인정됩니다. 즉 토지사용료를 지급할 의무가 있다고 판결하였습니다.
이렇게 낙찰받은 토지에 대한 분묘가 있을 때 지료를 청구할 수 있습니다. 지료의 경우 당사자간의 합의나 법원에서 정해줄 수 있습니다. 보통 10년간의 소멸시효가 적용됩니다. 지료청구시점부터 지료를 지급하고 청구이전시점까지 소급해 적용하지 않습니다. 토지소유자가 지료를 청구하지만 토지의 가격상승, 경제사정의 변동됨에 그러므로 지료는 조정될 수 있습니다.
낙찰자의 입장에서 분묘가 있는 토지의 활용
이렇게 토지에 분묘가 있을 경우 분묘소유권자와 합의에 의해 개장을 하는 것이 서로 간에 가장 좋은 방법입니다. 또한 한편으로 토지를 장기적 관점에서 볼 필요가 있겠습니다. 분묘기지권자와 협상이 잘 안 되고 여러 상황이 분묘의 개장으로 이루어지지 않는다면 낙찰받은 토지를 통해서 분묘소유자와 합의를 시도해 볼 필요가 있습니다. 1. 먼저 지료를 청구출하는 것이 좋다고 봅니다. 지료는 10년의 소멸시효가 있지만 경제적 경우에 따라 토지의 지가상승에 따라 증액요청을 할 수 있습니다.